诉讼时效一般规定

    近年来本人办理了百余件业主主张逾期办理房屋产权证或逾期交房要求开发商支付违约金案件，其中既有代理业主主张诉求的也有代理开发商应诉的。办案中我发现大多数业主忽略了诉讼时效这一规定的重要性，没有证据保全意识，结果业主诉讼请求往往因超过诉讼时效得不到法院的支持（或仅得到部分支持），那么要如何避免此类情况的发生呢？

办案中我注意到开发商在产生逾期办证或逾期交房违约后，绝大多数业主都选择以拒绝缴纳物业费的方式向物业公司表达诉求，小部分业主前往开发商办公室、售楼中心表达诉求，但他们共同之处都在于表达诉求的方式都是口头的，且没有通过有效的录音、摄像等手段来固定诉求主张的过程。若在逾期违约行为发生两年后再提起诉讼，法院审理过程中开发商会以超过诉讼时效进行抗辩，业主却很难举证证明基于以下方面而产生诉讼时效中断业主仍有权诉讼追索违约金：

1.正确的主体   是已经向开发商提出了诉求而非物业管理公司或其他相关机构；

2.明确的诉求   明确要求开发商支付违约金，而非仅仅要求办证（交房）的单一请求。

实务中，以一百个案件为例，其中仅有两个业主能够提交律师函等书面请求及发送该书面请求的快递回单等这类能够得到法院认可的证据，其余业主均因无法提交有效证据证明曾经主张诉求被法院以超过诉讼时效驳回部分诉讼请求。

业主有一个对诉讼时效的错误理解“开发商一直没有给我办证（交房），是持续的行为，怎么我就超过诉讼时效了呢？”这种想法反映到司法实践中是最高人民法院曾于1990年12月5日内部讨论过《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（修改稿）》，其中第194条规定：“侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算。”但事实上此意见修改稿并未正式施行，故该理论不能成为法律依据，即违约行为持续存在的情况下权利人也应当在两年的诉讼时效内起诉主张。

判例索引：湖南省高级人民法院(2016)湘民申307号

     最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)上发表的《第18条规定的解读》一文中发表其观点：“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效。”

      实务中，法院判决一般都参考该倾向意见，从公平的角度出发，若双方合同约定是按日或月累计计算违约金的，即便在超过诉讼时效后起诉，仍判决支持立案之日起往前两年的违约金请求。

      判例索引：长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第01306号

    所以，本律师在此提醒各位业主，主张权益应当及时明确，养成良好的证据保护意识，切勿做权利上的睡眠者，以免拥有了合法权利却丧失了胜诉权。